Resposta rápida: O empréstimo com garantia de imóvel, também chamado de home equity ou EGI, é a linha de crédito pessoal mais barata depois do consignado: em 2026 os grandes bancos anunciam taxas a partir de cerca de 0,90% a 1,10% ao mês, contra uma média em torno de 6,7% ao mês no crédito pessoal sem garantia. Em troca, o imóvel fica alienado ao banco e pode ser retomado em cartório se as parcelas não forem pagas. Os bancos liberam em geral de 50% a 60% do valor de avaliação de imóveis residenciais, com prazos de até 240 meses. No Banco do Brasil, o EGI vai de R$ 35 mil a R$ 5 milhões, até 55% do valor do imóvel residencial e até 238 parcelas.
BRGI1021Condições dos principais bancos em 2026
| Instituição | Valor | Até % do imóvel residencial | Prazo máximo | Taxa anunciada a partir de |
|---|---|---|---|---|
| Banco do Brasil (EGI) | R$ 35 mil a R$ 5 milhões | 55% | 238 parcelas | 0,90% a.m. |
| Caixa | R$ 30 mil a R$ 5 milhões | 60% | 240 meses | 1,00% a.m. + TR |
| Santander (UseCasa) | R$ 30 mil a R$ 2 milhões | 60% | 240 meses | 1,12% a.m. |
| Itaú | a partir de R$ 30 mil | 60% | 240 meses | 1,10% a.m. |
| Bradesco (Credimóvel) | conforme avaliação | 60% | 240 meses | 1,50% a.m. + IPCA |
| Creditas | R$ 50 mil a R$ 3 milhões | 60% | 240 meses | 1,09% a.m. + IPCA |
As taxas da tabela são as de vitrine, divulgadas para os melhores perfis; na prática, propostas aprovadas nos grandes bancos ficam com frequência entre 1,10% e 1,80% ao mês, e o custo efetivo total, que soma juros, IOF, seguros obrigatórios e taxas de avaliação e cartório, varia de cerca de 11% a 22% ao ano. No Bradesco, por exemplo, a taxa de 0,99% ao mês das campanhas é restrita a clientes de alta renda, e há uma tarifa de abertura de crédito de até R$ 4.490. Para imóveis comerciais o limite costuma ser menor, entre 30% e 45%. Compare também o empréstimo do Banco do Brasil e o empréstimo da Caixa sem garantia de imóvel.
EGI do Banco do Brasil
O EGI do Banco do Brasil permite contratar de R$ 35 mil a R$ 5 milhões, com prazo de 18 a 238 parcelas e até 60 dias de carência para a primeira. O valor liberado é de até 55% da avaliação no caso de imóvel residencial e menor para imóvel comercial; as fontes divergem entre 30% e 45%, por isso confirme na proposta. A taxa varia com o relacionamento e o perfil do cliente: o banco divulga valores a partir de 0,90% ao mês em canais informativos, mas o custo efetivo total de referência pode passar de 19% ao ano. O imóvel passa por avaliação de engenheiro indicado pelo banco, e esse valor define o crédito máximo. Antes de assinar, peça a simulação completa com CET, seguros e o valor da avaliação.
O Banco do Brasil exige conta corrente ativa na instituição para contratar o EGI, e a renda pode ser composta com cônjuge, coproprietário do imóvel ou parentes como pais, filhos, irmãos, sogros e cunhados. Terrenos e imóveis rurais não são aceitos como garantia, apenas residenciais, comerciais ou mistos já regularizados. A instituição estima em cerca de 10 dias úteis, após o envio das certidões, o prazo para análise dos documentos e emissão do contrato; o dinheiro só cai na conta depois da entrega da matrícula averbada com a alienação fiduciária.
Com o Marco Legal das Garantias, o BB passou a oferecer o EGI Garantia Estendida, que usa a margem residual de um imóvel já alienado ao próprio banco para um novo empréstimo, sem quitar o contrato original. O valor do novo crédito não pode superar o montante original e o prazo fica limitado ao tempo restante do primeiro financiamento. Entre os documentos, a ficha de matrícula deve ter sido emitida há menos de 30 dias, acompanhada do carnê do IPTU vigente e da certidão negativa de débitos municipais. Quem não tem garantia pode comparar as opções no empréstimo sem garantia.
Quanto custa: exemplo de R$ 200 mil
| R$ 200 mil a 1,2% ao mês | Primeira parcela | Última parcela | Total pago |
|---|---|---|---|
| 120 meses, Price | R$ 3.153,61 | R$ 3.153,61 | R$ 378.433 |
| 120 meses, SAC | R$ 4.066,67 | R$ 1.686,67 | R$ 345.200 |
| 180 meses, Price | R$ 2.717,45 | R$ 2.717,45 | R$ 489.140 |
| 180 meses, SAC | R$ 3.511,11 | R$ 1.124,44 | R$ 417.200 |
O cálculo é nosso, só com juros, sem seguros, IOF nem taxas, que aumentam o custo. A taxa de 1,2% ao mês equivale a cerca de 15,4% ao ano. Na tabela SAC a parcela começa mais alta e cai todo mês, e o total de juros é menor; na Price a parcela é fixa, mas você paga mais juros no total. Estender o prazo de 120 para 180 meses reduz a parcela, mas, na Price, acrescenta mais de R$ 110 mil em juros. Os juros básicos ajudam a explicar o nível das taxas: o Copom começou a cortar a Selic em março de 2026, de 15% até 13,75% ao ano em 17 de setembro. Para entender a diferença em relação a linhas sem garantia, veja nosso guia de empréstimo sem garantia e a comparação de empréstimos pessoais.
O que acontece se você não pagar
Quase todos os contratos usam alienação fiduciária, regulada pela Lei 9.514/97: o imóvel fica em nome do banco até a quitação. Se as parcelas atrasarem, o banco pede ao cartório de registro de imóveis a intimação do devedor, que tem 15 dias corridos para pagar a dívida em atraso. Sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco, que deve realizar o primeiro leilão em até 60 dias e, se não houver comprador, um segundo leilão. Tudo isso acontece em cartório, sem processo judicial, e o fato de ser o único imóvel da família, o chamado bem de família, não impede a retomada quando ele foi dado em garantia. O Marco Legal das Garantias, a Lei 14.711/2023, regulamentado pelo Conselho Monetário Nacional com vigência a partir de 1º de julho de 2025, passou a permitir usar o mesmo imóvel em mais de uma operação e autorizou intimações também por meios eletrônicos, mas um atraso em uma dívida pode antecipar o vencimento das outras ligadas ao mesmo imóvel.
Cuidados antes de contratar
O mercado cresceu rápido: no primeiro semestre de 2026 as concessões de home equity somaram cerca de R$ 6,67 bilhões, 31% a mais que um ano antes, segundo a Abecip. Com isso apareceram golpes: falsas financeiras que prometem liberar crédito com garantia de imóvel e pedem uma taxa antecipada para "análise" ou "registro". Bancos e fintechs autorizados não cobram nada antes da liberação, e os custos de avaliação e cartório aparecem descritos no contrato. Confira se a instituição é autorizada pelo Banco Central, leia o CET, use o direito à portabilidade se encontrar taxa melhor em outro banco e, em caso de problema, registre reclamação no consumidor.gov.br ou no Procon. Use esse crédito para trocar dívidas caras por uma mais barata ou para um investimento planejado, não para gastos do dia a dia: o risco é perder o imóvel.
Antes de pedir a simulação, reúna a matrícula atualizada, o carnê do IPTU e a certidão negativa de débitos municipais do imóvel. Peça por escrito a proposta com o CET completo, incluindo IOF, tarifa de avaliação, custas de cartório e os seguros MIP e DFI, e confirme se essas despesas podem ser financiadas no contrato. Se o imóvel já estiver alienado ao banco, pergunte especificamente pela Garantia Estendida: ela evita quitar o contrato antigo, mas limita o novo valor ao montante original e o prazo ao que ainda falta pagar. Vale comparar essa proposta com a de outros bancos antes de assinar, porque a margem residual pode render condições melhores em outra instituição.